Практични стъпки – от проверката в Служба по вписванията до разговора с банката и правния консултант
Искате да купите жилище, но не сте наясно за какво трябва да внимавате? Или не разполагате с достатъчно средства да заплатите мечтаното жилище и ще се наложи да изтеглите кредит? 
Тогава тази статия е за вас и ще споделя важна информация относно най-често срещаната тежест върху имотите – ипотеките. Ипотеката представлява ограничено вещно право върху конкретен недвижим имот, което се учредява с цел обезпечаване на определено задължение. Ипотеката е тежест, тя обременява недвижимия имот. Тя следва имота, а не собственика му – при прехвърляне на недвижимия имот не се погасява (не спира да съществува). При наличието на вписана ипотека кредиторът може да започне принудително изпълнение върху имота, независимо чия собственост е той.
Два вида ипотека:
- Законна – вписва се по силата на закона в точно посочени случаи.
- Договорна – сключва се като договор в нотариална форма.
Без значение от вида, ипотеката се вписва в Служба по вписванията и се вижда при проверка.
Такси
Вписването на ипотеката е свързано със заплащане на такси. Техният точен размер зависи от размера на сумата, както и дали ипотеката е законна, или договорна (последната се оскъпява и от нотариални такси). Можете да направите индикативна проверка колко би ви струвала евентуалната ипотека в онлайн калкулатор например https://www.calculator.bg/1/imoti_notarialni_taksi.html
Срок
Вписването има срок максимум 10 години. То може да бъде продължено или да се впише наново. В противен случай обезпечението отпада и ипотеката може да се заличи по молба на заинтересованото лице, без да е необходимо каквото и да е съгласие от кредитора.
Кога обичайно се ипотекира имот?
В най-общия случай ипотеката се използва като обезпечение за банка, когато купувачът няма достатъчно средства, с които да закупи имот. Той тегли ипотечен кредит, който банката се подсигурява, че ще получи обратно. Ако купувачът (в случая кредитополучател) спре да плаща, банката има право да изнесе имота на публична продан чрез ЧСИ, да го продаде и да събере остатъка от дължимата сума по кредита.
Несеквестируемост
Част от имуществото на физическите лица е определено от закона като несеквестируемо. Това означава, че върху него не може да бъде насочено принудително изпълнение и да бъде продадено от съдебен изпълнител. Внимание! Ипотекирайки имота, длъжникът ОТМЕНЯ несеквестируемостта върху него, дори да е единствено жилище на семейството! Поради това е препоръчително преди да изтегли кредит и да ипотекира имота си, бъдещият купувач да се консултира правилно относно финансовото си състояние и възможността да покрива вноските на кредита за целия договорен период (обичайно между 20 и 30 години).
Може ли да се продаде/купи ипотекиран имот?
Продажбата на ипотекиран имот се осъществява след изричното знание и съгласие на кредитора (най-често банка). Това става след като кредитополучателят подаде молба и документи в банката-кредитор, а банката от своя страна посочва размера на задължението и начина за погасяването му.
Може ли да се купи ипотекиран имот, при който и купувачът е с ипотечен кредит?
Възможно е в ситуацията да се включи и втора банка, ако за имот, обезпечен с ипотека към банка, купувачът ще се финансира чрез кредит от друга банка. Необходимо е уведомяване и съгласие и на двете банки, как точно технологично ще се осъществят нещата.
Как да знаем дали имотът, който гледаме е ипотекиран, (или обременен с други тежести)?
Всички вещни права върху недвижими имоти се вписват в Служба по вписванията и са видни при направена проверка. Информацията е налична, но поради нейната сложност е необходимо да бъде разчетена от специалист. Ако не проверите имота, който купувате, рискувате да го загубите на последващ етап от кредиторите (както вече стана ясно, тежестите следват имота, а не длъжника).
Обсъдете с вашия правен консултант ПРЕДИ да прецените дали да купите този имот. Нотариусът също би могъл да провери за вас, ако сте поискали, но е препоръчително да знаете какво е състоянието на имота далеч преди да сте стигнали до сделка.
Съвет: Не бързайте да капарирате или да подписвате предварителен договор, преди да сте установили със съответните специалисти рисковете и особеностите по сделката:
- „чист“ ли е имотът,
- има ли риск при неговото закупуване,
- можете ли да изтеглите ипотечен или друг кредит,
- имате ли необходимото самоучастие, както и
- др. според конкретния случай.
